Postup při prodeji nemovitostí

 

Smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti

Naše kancelář běžně upřednostňuje uzavření  exkluzivní  smlouvy mezi prodávajícím a zprostředkovatelem. Tímto dokumentem  klient zmocňuje naši kancelář k výhradnímu zastoupení při  prodeji  dané nemovitosti. To znamená, že prodávanou nemovitost nabízí na realitním trhu pouze smluvně zavázaný zprostředkovatel a nemůže ji nabízet i jiný subjekt.

Proč exkluzivní – výhradní smlouva?

Tato skutečnost je velice důležitá, neboť nedojde k situaci, kdy se jedna nemovitost nabízí na realitním trhu za různé ceny, což působí velice nedůvěryhodně a nemovitost se stává podezřelou a snižuje se tak její šance na prodej. Tato praktika vede k tomu, že prodejci svévolně bez souhlasu majitele snižují prodejní cenu tak, aby ji měli aktuálně co nejnižší. Toto se děje v rámci konkurenčního boje mezi RK a doplatí na to vždy jen klient, který ani často neví, že se jeho dům nabízí hluboko pod jím očekávanou cenou. Dalším důsledkem  tohoto neřízeného nabízení je stav, kdy se nemovitost stává neprodejnou, protože potencionální kupci mají dojem, že nemovitost má nějakou vadu či právní problém.  

Tento typ smlouvy  také umožňuje zprostředkovateli  věnovat maximum úsilí na dosažení cíle zakázky, tj. „ skutečný prodej dané nemovitosti “. Zprostředkovatel  může vynaložit své finanční prostředky na kvalitní inzerci a aktivní vyhledávání kupců v dané lokalitě. Dále může věnovat maximum  času na průzkum trhu a vlastní realizaci prohlídek.  Důležitý je také právní rámec pro  zúčastněné strany, kde je přesně stanoveno plnění obou stran.

Důležité podklady pro prodej

Nabývací  listina s razítkem, platný výpis z katastru nemovitostí a snímek z katastrální mapy, PENB (Průkaz energetické náročnosti budov). Nabývací listinou je kupní smlouva, rozhodnutí o dědictví, dohoda o vydání věci, darovací smlouva atd. K těmto základním dokladům je vhodné doložit platný znalecký posudek, protože je to podklad pro správné stanovení prodejní ceny. Tyto doklady může kancelář po dohodě zajistit. Součástí každé smlouvy je cena, za kterou bude kancelář nemovitost nabízet, výše provize, termín plnění a smluvní pokuta (a to jak pro prodávajícího, tak i pro zprostředkovatele)  za nedodržení smlouvy. 

Cena nemovitosti

Ke stanovení reálné prodejní ceny provede kancelář prohlídku nabízené nemovitosti. Posoudí technický stav a případná omezení (věcné břemeno, spoluvlastnický podíl, kulturní památka, zástavní právo). Provede porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě. Na základě těchto zjištěných skutečností stanoví po dohodě s klientem cenu nemovitosti. Od prodejní ceny se pak odvíjí i výše provize, která je součástí prodejní ceny. Ta se pohybuje mezi 3-6% z prodejní ceny nemovitosti. Doba, na kterou se smlouva uzavírá, je obvykle 6 - 12 měsíců. Je-li smlouva na dobu neurčitou, lze ji vypovědět písemnou formou s výpovědní lhůtou dle dohody. Kancelář po celou dobu trvání smlouvy nese režijní a obchodní náklady. V případě, poruší-li klient ustanovení smlouvy a nemovitost zadá u jiné kanceláře či ve smluvené době prodá sám, vzniká kanceláři nárok na provizi ve sjednané výši. Po podpisu smlouvy začíná vlastní prodej nemovitosti. 

Uvedení nemovitosti na realitní trh

Kvalitní prezentace nemovitosti na realitním trhu je základem úspěšného prodeje. Kancelář vyhotoví potřebnou fotodokumentaci a popis včetně místopisu dané lokality (doprava, služby, vybavenost, školy.) Tím případní zájemci získají potřebné informace o tom, co se nabízí. Při hledání klientů kancelář využívá kontaktů s jinými realitními kancelářemi. Tím dochází  ke zvýšení počtu potencionálních kupců a možnost prodeje v co nejkratší lhůtě. 

Vlastní prodej nemovitosti

Došlo-li k setkání nabídky s poptávkou, přistoupí se k závěrečné fázi prodeje. Aby se omezilo riziko odstoupení kupujícího či prodávajícího od připravované kupní smlouvy, sepisuje se zpravidla smlouva o budoucí kupní smlouvě nebo smlouva o složení rezervační zálohy. Kupující  skládá rezervační zálohu ve výši 3-10% z kupní ceny nemovitosti. Sepis vlastní kupní smlouvy je svěřen zkušeným právníkům, se kterými kancelář dlouhodobě spolupracuje. Nezřídka je třeba řešit komplikované platební podmínky, vypořádání různých práv, břemen, závazků atd. V těchto případech může naše kancelář kvalifikovaně pomoci. Sepsáním kupní smlouvy práce většinou nekončí. Kancelář na požádání zajistí vklad do katastru nemovitostí a případně vykoná další činnosti související s dokončením zakázky, např. předávací protokol, předání nemovitosti, příprava přiznání k dani z převodu nemovitosti atd.